高盛重磅报告：中国住房供应下降90%，第7轮房价上涨即将开始

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10月25日，高盛发布了一份中国房地产报告，其中一个数字引发不少关注：机构预判，2025到2035这十年，全国住宅用地出让规模要比2021年的高峰减少90%以上。

另一方面，这几年每年的商品住宅成交量，比高峰只缩了一半左右。

供应砍掉九成，需求还留着一半，中间的缺口就是接下来十年楼市的主线。

此前一期高盛研究内容聚焦几个长期问题：城市的住房需求还剩多少，中国制造的比较优势还能走多远，人民币在国际金融体系里的份额会不会追上贸易和GDP的占比，以及居民资产配置正在从房子转向存款意味着什么。

这些话题单独看都很大，放在一起看，反映的其实是同一种长期节奏的切换。

高盛中国经济学家介绍了高盛的“中国长期研究”系列。

经济学家通常关注月度经济活动数据或季度GDP，但在房地产下行、政治紧张局势加剧的背景下，这些长期趋势和观察对投资者来说很重要。

这个系列研究的第一个问题是中国的长期住房需求。

高盛此前做过一项研究，测算中国需要多少新建住房。

过去约20年里，中国每年需要20多亿平方米的新建住宅，用来增加住房供给。

高盛认为，接下来几年中国每年只需要约4亿平方米的新建住宅就够了。

原因是城镇化放缓，城市更新方式的变化也可能影响住房需求。

回看那20年的扩张，从1998年房改算起，23年里房价走了6轮像样的上行。

1998到2003年是起步期，全国住宅均价不到2000元一平方米，年均涨3%到4%。

2004到2007年土地招拍挂落地，2004年全国住宅均价同比涨18.

7%，2007年再涨16.

9%。

2008年金融危机时房价微跌1.

9%，2009年一年涨了22.

4%。

2010到2014年限购限贷轮番上阵，核心城市价格没有真正跌过。

2015到2018年，去库存加棚改货币化，全国新房均价从6600元站上8000元，2021年前后破万，6轮累计上涨约5倍。

这一时期的高速建设，也体现在投资上。

按照其他国家的经验，即使是中等收入经济体，投资率大多在20%—25%，而中国近20年的投资率约为40%。

高盛分析了不同类型的投资，测算中国在基础设施等领域还需要多少投资，并参照了其他经济体的情况。

研究认为，未来几年中国不会再需要大量新建住房，虽然部分领域（特别是社会民生领域）的投资还会增加，但中国整体投资率会逐步下降。

这一轮和过去的不同在于，供应收缩来自制度变化。

2026年8月底，新出让土地原则上推行现房销售，从摘牌到交房至少两三年，资金占用直接翻倍。

民企融资成本普遍在8%到12%，百强房企拿地前十里，民企只剩滨江一家。

国家统计局数据显示，住宅新开工面积从2020年16.

7亿平方米的高峰，降到2025年的4.

3亿平方米，2026年前8个月同比再降25.

4%。

这个规律此前出现过。

2010年全国土地购置面积4.

1亿平方米，2014年只剩2.

2亿平方米；

2015年库存见底，2016年房价全面上行。

供地变化比价格拐点早两三年。

需求端，全国城镇住房套户比为1.

07，东部省份只有1.

03，广东、江苏、浙江等9个省份不到1。

城镇化率目前为67%，未来十年约有1.

2亿农村人口进城。

市场已有反应。

克而瑞数据显示，2026年三季度20个重点城市二手房成交同比增长6.

7%。

上海二手房价格同比由跌转涨0.

8%，是70个大中城市里第一个转正的城市；

8个重点城市二手房挂牌量比2025年高点少了近19%。

重点城市核心地段住宅租金回报率升至2.

8%到3.

5%。

2026年10月，新发放房贷加权平均利率为3.

06%，首套首付15%，符合条件的首套家庭还能获得年化1个百分点、期限5年的利息补贴。

利率处在低位，有其长期原因。

在国家层面，中国储蓄率较高，未来随着投资需求下降，而储蓄依然充裕，中国的利率会在较长时间内保持下行趋势。

高盛10月的报告还算了三笔账：房地产占实际GDP的比重从高峰近30%降到约15%，2030年后稳在8%上下；

对经济增速的拖累，2026年约1.

8个百分点，2030年基本消退；

价格下跌的负财富效应，2024到2025年已经见顶。

高盛测算，房产价值每变化1元，家庭年度消费跟着变化约0.

01元，这也是前几年防御性储蓄的由来。

与此相关的一项研究涉及中国家庭的资产负债表。

由于数据限制，很难找到时间跨度长、频率高的中国家庭资产和负债数据。

高盛花了大量时间整合各类数据，并会分阶段推进这项研究。

研究结果涵盖了家庭的整体资产，并有两点观 察 。

第一，2015年至2022年，家庭资产规模明显增加，但这一增长在过去四五年里已经出现回落。

第二，2022年家庭储蓄大幅上升，这和当年看到的储蓄变化是一致的。

此外，家庭确实积累了大量财富，但财富的变化并不只是因为财富总量增加了，而是因为财富在不同资产之间发生了转移，即从房产转向存款等金融资产。

房地产占比下降的同时，这个系列还研究了中国制造。

高盛在大

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